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购物中心资产管理常用KPI指标

  • 时间:2020-05-12 18:32
  • 来源第一商业网
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Lease系列

一肖一尾中特■ Gross Lease:毛租赁

租户所支付的租金,而业主支付物业经营过程中的费用,包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费、维修费、保安保洁等,也就是说在所收取的租金中要包括这些费用。至于水电煤由租赁双方协商,可由承租户支付,也可以由业主支付,所以水电费不是毛租金和净租金的区别,在分析单个物业的时候要另外关注水电煤的承担方式。

欧洲和澳洲等还有GST费用,毛租金特指不含GST的费用,因为GST是价外税,应当由租户承担。同理,中国房地产营改增之后,VAT的费用理论上也应该排除在毛租金的范畴内,不作为业主费用。现在就要看2016年5月1日之后具体的行业操作了。

■ Net Lease:净租赁

一肖一尾中特净租赁是相对于毛租赁而言,此时的承租人除了支付租金外,还要另行支付一些物业的经营费用。业主提供的净租金的形式,决定了业主要支付哪些费用,哪些是属于代收代缴的费用,哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取,哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租赁的形式一般有以下四种:

1、Single Net. 除租金、水电费外,承租人要按比例分摊与物业有关的税费。

2、Double Net. 除租金、水电费外,承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险费。

3、Triple Net.除租金、水电费外,所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人直接支付,简单记忆就是T(ax), M(aintanence), I(nsurance)三费,而业主一般只负责建筑结构部分的维修费用。美国常见。

一肖一尾中特4、Absolute Net / Bondable Net. 这是最纯粹的净租赁,租户承担和物业相关的一切风险,甚至包括物业损毁之后的重建。这种租赁比较少见,常用于售后回租的租赁中,本质上等同于将物业抵押打包成一个债券。

Rent系列

一肖一尾中特说完Gross /Net Lease, 接下来再说Gross Rent毛租金和Net Rent净租金,我觉得这是一个非常混乱的问题。首先是对单一租户而言,Gross Rent 和 Net Rent的区别只存在于Net Lease之中,因为Gross Lease中租户支付的租金就一种,无所谓Net Rent了;其次对一个物业整体估值而言,这种区别又只存在于Gross Lease之中,或者说非纯粹的Net Lease之中。

常用的Gross Rent是Effective Gross Rent, 要考虑空置、免租和坏账的影响。与之对应的是Potential Gross Rent, 假设按照ERV(市场租金水平),100%满租且没有免租期的情况下,可以达到的最高毛租金水平,这个Potential Gross Rent是一个比较没用的数字,后文说到Gross Rent一律指的是Effective Gross Rent。

简单来说,一个物业整体的Gross Rent = 租户的平均Net Rent或者ERV × 全部面积 -空置率 – 免租期。

Net Rent Income = Gross rent – 土地Ground lease, if any – non-recoverable expenses (美国net lease才有,因为不满租导致部分expenses没有租户来承担) – property operating expenses (水电煤、维修、保险、税、保安保洁……)。 Property operating expenses具体包括什么内容取决于单个租户签订的合同。以上讨论的Gross/net均不涉及会计处理,会计上的收入费用是总额还是净额列示是另一回事情。

NOI (Net Operating Income)和Net Rent的区别:Net Rent – PM fee和其他与租户无关的运营成本。

一肖一尾中特NOI和EBITDA的区别:在物业层面,NOI等于EBITDA。在公司层面,EBITDA还要额外扣除公司的会计审计费用、资产管理费等,加上其他收入的调整。

■ ERV

Estimated Rental Value, 市场租金水平(每年每单位面积)

一肖一尾中特■ Passing Rent

一肖一尾中特当前时点年化的Gross Rent(物业整体)。如果是单位passing rent, 则分母是总面积,空置率和免租期都会单薄passing rent。

■ ADR

Average Daily Rate,酒店业特有的指标,类似ERV但单位是每间房/钥匙而不是面积。ADR × 出租率× 客房总数 = 酒店总收入。硬要类比的话,类似Effective Gross Rent。

■ RevPAR

一肖一尾中特Revenue Per Available Room,也是酒店业特有的指标,等于ADR × 房间出租率,或者酒店总收入除以总客房数。

Yield系列

一肖一尾中特■ Net (Rent) Yield

净租金收益率 – 意义自明。分子是某一年Net Rent,分母可以是当前的房屋价值或者收购成本;

■ Gross (Rent) Yield

毛租金收益率 – 意义自明。分子是某一年Gross Rent,分母可以是当前的房屋价值或者收购成本;

一肖一尾中特■ Running Yield

分子:当前时点的NOI水平进行年化;

■ Initial Yield / Entry Yield

初始收益率 – 在投资时点,年化NOI除以收购对价(含收购费用);

一肖一尾中特■ Exit Yield

一肖一尾中特退出时收益率 – 其实就是Cap Rate,估算退出时点房屋价值的神器,用退出时的稳定NOI除以Exit Yield就是假设退出时的价格。可以YY

一肖一尾中特■ Reversionary Yield

一肖一尾中特(也好像没有合适的翻译,暂且称为“回归收益率”吧) – 假设满租且达到ERV的租金水平。这是回报水平的理论最高值。

■ YoC

一肖一尾中特Yield on Cost, 成本收益率 – NOI除以收购成本(包括收购费用)。比如当YoC是Cap Rate的两倍时,说明现在的资产增值为收购成本的两倍了。

Return系列

■ IRR

一肖一尾中特内部收益率(有leveraged, unleveraged, pre-tax, post-tax几种组合) – 不多说了。

一肖一尾中特■ Cash-on-cash return

现金回报率 – 每年Net Operating cashflow, 不含CAPEX,除以收购成本(包括收购费用)。

■ ROI

Return on Investment,投资回报率 – 这是项目生命全周期的指标,总收益减总成本/总成本。相当于Equity Multiplier-1。

■ ROE

Return on Equity,股东投资回报率 – 这个在房地产投资中比较不常见,Net profit / Equity,考虑的是对财务报表的影响,通常是年化的金额。商业地产的收益来源有两部分,持有期和最终处置,两者的ROE计算逻辑非常不一样,持有期是每年EBITDA减物业折旧、利息、所得税;最终处置的ROE则是一次性收益,没有可比性。

■ ROC

一肖一尾中特Return on Capital,资本回报率 – Net Operating profit × (1-tax rate) / (equity + debts)。所谓资本指的是股东出资+贷款。和ROE的区别在于ROC是unleveraged回报率,ROE是leveraged回报率。

Rate系列

一肖一尾中特■ Discount Rate 折现率

一肖一尾中特用来从Cashflow计算现值的。通常Discount Rate – NOI growth rate = Cap Rate。IRR和Discount Rate不能共存在于同一个模型中。

■ Cap Rate资本化率

一肖一尾中特NOI除以物业价值或者交易对价(不考虑交易成本的)。Cap Rate是在Sales Comp中常用的数字。因为是作比较,所以公式经常来回倒算。

一肖一尾中特比如拿着最近交易的几个物业NOI除以交易对价可以得到市场水平的Cap Rate,用自己物业的NOI除以这个市场水平的Cap Rate可以得到自己物业的估值;或者看最近的交易,比如恒大2015年底收购香港的美国万通大厦,拿万通大厦的NOI除以收购对价125亿元,这个比率大大低于市场平均水平的,因此结论是恒大买贵了。

一肖一尾中特另外,万通大厦的NOI不是公开信息,怎么估算啊,ERV(CBRE/JLL/DTZ/Colliers都有Market Report的)× 出租率(新闻说是100%)× 面积3.2万平方米 × 平均毛利率咯。千万别忘记估算出租率和毛利率,否则得到的就是Reversionary Yield或者Net Yield而不是NOI了。

■ Gearing ratio:负债/出资

一肖一尾中特■ LTV:Loan to Value,资产负债率

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